不動産の遺産分割のやり方は4種類！それぞれのメリットとデメリット

相続財産に不動産があったというケースは多いでしょう。不動産の主な分割方法には現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の4種類があります。この記事では、不動産の分割方法の種類とそれぞれのメリット・デメリットについて説明します。ぜひ分割方法を選ぶ際の参考にしてください。

不動産がある場合の遺産分割はトラブルになりやすい

相続財産に不動産がある場合、その分割方法を巡ってトラブルが生じやすいです。たとえば、不動産を相続したい人が複数いる場合は誰が相続するのかで揉めることになり、ひとりだけが相続する場合は代償金をいくら支払えばよいのかで揉めることになります。そのため、相続財産に不動産があり、相続人が複数いる場合は、特に遺産分割の方法をよく理解し選択するのが望ましいです。

不動産の分割方法1.現物分割

現物分割とは、不動産をそのままの形で相続する分割方法を指します。もっとも一般的なのは土地Aを長男が相続するといったものです。また、このほかにも複数の土地に分筆し、それぞれの相続人が分筆された土地を相続するというものもあります。分筆した土地は相続人がそれぞれ単独で登記できるため、後述する共有分割とは異なり現物分割に含まれます。

メリット

現物分割のメリットは、以下のとおりです。

相続手続きが非常にシンプルでわかりやすい
相続した不動産をそのまま残すことができる
単独で登記できるため自由に処分を行える
遺産分割の前に評価をする必要がない

現物分割の最大のメリットは、手続きがとにかくシンプルでわかりやすいことです。遺産分割をするにあたって評価をする必要もありませんし、遺産分割協議をしたあとは不動産の相続登記を行うだけで手続きが完了となります。また、単独で登記をしているため、自由に活用や処分などもできます。

デメリット

現物分割のデメリットは、以下のとおりです。

相続人が複数いる場合は不公平になりやすい
ほかの相続人から理解や納得が得られにくい
分筆をしたことで土地の価値が下がってしまう
地域によっては条例などで分筆が禁止されている

現物分割は、相続人同士で不公平感が生じやすいです。不動産と同等の価値の現金・預貯金・金融商品などの財産があれば問題になる可能性は低いです。しかし、相続財産のほとんどを不動産が占める場合は現物分割を提案してもほかの相続人から理解・納得が得られない可能性が高いでしょう。

不動産の分割方法2.代償分割

代償分割とは、相続人のうち誰か1人が不動産を相続して、その代わりにほかの相続人に代償金を支払うという分割方法のことです。たとえば、評価額が5,000万円の不動産Bがあったとします。その不動産Bを長男が相続する代わりに、次男に2,500万円（相続財産5,000万円×法定相続分1/2）を支払うといったケースが考えられるでしょう。

メリット

代償分割のメリットは、以下のとおりです。

公平感のある遺産分割を実現することができる
相続した不動産をそのまま残すことができる
単独で登記できるため自由に処分を行える
分筆できない土地でも公平に分けられる

代償分割の最大のメリットは、公平な遺産分割を実現できる点です。現物分割の場合と異なり、代償分割ではほかの相続人も法定相続分に応じた財産（代償金）を取得できます。また、不動産を相続した人も単独で登記するため、不動産を自由に処分・活用できるというメリットがあります。

デメリット

代償分割のデメリットは、以下のとおりです。

不動産の評価で揉める可能性が高い
代償金の支払能力がないと利用できない
遺産分割協議後にも手続きが必要になる

代償分割のデメリットは、不動産の評価方法で揉めやすい点です。不動産を相続する人からしたら不動産の評価額が低いほうが、支払う代償金を少なくできます。一方、不動産を相続しない人からしたら不動産の評価額が高いほうが、もらえる代償金は増えます。このような事情から評価方法で揉める可能性が高まります。また、そもそも支払能力がなければ利用できないという課題もあります。

不動産の分割方法3.換価分割

換価分割とは、相続財産にあった不動産を売却し、そこで得られた売却代金を相続人同士で配分する分割方法のことです。たとえば、不動産Cを3,000万円で売却し、諸経費300万円を差し引き、長男・次男がそれぞれ1,350万円ずつ相続するといったケースが考えられるでしょう。

メリット

換価分割のメリットは、以下のとおりです。

公平感のある遺産分割を実現することができる
現金の相続となるので手続きがシンプルになる
誰も家に住まない場合でも相続することができる
代償金は不要のため支払能力が問題になることがない

換価分割の最大のメリットは、不動産を現金化するため、公平な遺産分割を行える点です。また、誰も家に住む人がいない、活用する予定がないといった場合でも、換価分割であれば遺産分割を進めることができます。代償分割と異なり、誰かが代償金を負担する必要がないこともメリットでしょう。

デメリット

換価分割のデメリットは、以下のとおりです。

不動産を手元に残すことはできない
不動産の評価で揉める可能性がある
不動産を売却するための手続きが必要になる
小規模宅地等の特例が適用されない可能性がある

換価分割の場合は、現物分割や代償分割と異なり、不動産を手元に残すことができません。なお、売却後も家に住み続けたい場合は、民間会社の「リースバック」を利用するのもひとつの方法です。

また、換価分割をする場合であっても、事前に相続登記を済ませておく必要があります。相続税申告の前に不動産を売却した場合、小規模宅地等の特例が利用できなくなる可能性があるでしょう。

不動産の分割方法4.共有分割

共有分割とは、不動産を共有のままにしておく分割方法です。たとえば、被相続人の単独名義であった不動産Dを、長男と次男が2分の1ずつの共有持分にするというケースがあるでしょう。共有名義にした場合、不動産全部事項証明書の権利部（甲区）に「名前持分○分の○」と書かれます。

メリット

共有分割のメリットは、以下のとおりです。

協議を進められない場合でもとりあえず遺産分割ができる
公平感のある遺産分割を実現することができる
相続登記だけでよいため手続きの負担は少ない

共有分割の最大のメリットは、とりあえず不動産を相続できる点でしょう。共有分割は、法務局に行き、法定相続分に応じた持分で相続登記を済ませるだけで行えます。相続人同士の人間関係がよくないケースや忙しく時間がとれないケースなどでも、とりあえず遺産分割を行うことができます。

デメリット

共有分割のデメリットは、以下のとおりです。

相続問題を解決することはできない
財産を自由に処分することができない
自分の相続人が相続する際に負担が増える

共有分割は非常に簡単ですが、相続問題の先延ばしでしかありません。共有名義にしておくと、自分ひとりで財産の処分をすることはできませんし、将来自分が被相続人になった場合に相続人に迷惑をかけることになります。これらのことから、できる限り共有分割は避けるのが望ましいでしょう。

不動産の分割方法で悩んだら弁護士に相談しよう

相続財産に不動産が含まれている場合、その分割方法で悩んだり、揉めたりするケースは非常に多いです。分割方法には現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の4種類がありますので、それぞれの仕組み、メリット、デメリットをよく理解し、自分たちに合う方法を選択するとよいでしょう。

大野法律事務所では、こうした不動産の相続に関する相談にもご対応しております。当事務所では換価分割や代償分割をおすすめすることが多く、ご依頼者さまとほかの相続人の方の希望に合わせて提案をさせていただきます。不動産の相続のことなら、当事務所までお気軽にご相談ください。